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Encore une année maussade pour le marché de l’immobilier

Le tassement des transactions continue de dissuader les promoteurs d’ouvrir des chantiers. Après une chute continue durant les dernières années, les prix se stabilisent à Tanger et Marrakech.

C’est une année 2015 bien maussade qui se termine pour le marché de l’immobilier. Il faut dire que les choses avaient mal commencé. Au premier semestre, les mises en chantier de logements avaient chuté de 15%, dans la lignée de ventes en berne, «autant pour les promoteurs occasionnels que pour les réputés», insiste un professionnel. Le deuxième semestre n’a pas été plus animé et s’inscrit dans la tendance amorcée depuis quatre ans, soulignent les promoteurs.

La lassitude est palpable parmi ces derniers qui subissent une conjoncture qu’ils disent ne plus comprendre. «Cela pousse à abandonner les programmes de logements classiques pour se concentrer sur des marchés de niche», pense un promoteur reconverti à la réalisation d’immeubles de bureaux.

Le segment du logement social est plus dynamique

Que les lancements de nouveaux programmes aient marqué le pas sur les dernières années n’est pas à vrai dire une si mauvaise chose pour les marchés immobiliers de certaines villes, dont notamment Tanger. «Si l’on ralentit les mises en chantier c’est pour liquider les stocks cumulés sur les dernières années», explique Issa Ben Yaakoub, promoteur dans la ville du détroit. Plus que le ralentissement des nouveaux programmes, il y a lieu de parler d’un coup de frein sur le haut standing à Tanger. «Il n’y a eu quasiment aucune mise en chantier sur le segment depuis deux ans», assure un professionnel. Cela a au moins le mérite de stopper la dégringolade des prix qui se sont stabilisés autour de 15 000 DH/m2 depuis 2014 contre 20 000 DH/m2 en moyenne en 2011.

Le logement social se montre plus dynamique, mais avec des ouvertures de chantiers beaucoup plus prudentes que par le passé. «Auparavant, il était facile de couvrir une bonne partie de l’investissement grâce aux avances. Dans l’actuelle conjoncture qui offre moins de possibilités de financement sur fonds propres, il faut s’assurer que les ventes pourront se faire dans des délais raisonnables et pour cela l’on étudie beaucoup mieux les projets en amont», explicite un promoteur de la ville. Offrir des superficies plus généreuses pour garantir 3 chambres et un salon ou encore intégrer des prestations, jusqu’à il y a quelques années inenvisageables sur du logement à 250 000 DH (portes d’importation, ascenseurs, marbre…), tend ainsi à devenir la norme, à l’instar de ce qui est observé au niveau de plusieurs autres villes.

Les promoteurs du segment se calent aussi sur les promesses du projet intégré, Tanger Métropole, pour renforcer leurs chances de succès. «Une nouvelle offre se développe derrière le complexe Hassani où une nouvelle gare routière et un marché de gros sont programmés», illustre un professionnel. Le programme Tanger Métropole avec de nombreux autres équipements prévus ne crée pas pour autant une effervescence sur le marché des terrains. Les prix se sont stabilisés autour de 15 000 DH/m2 dans le périmètre urbain. La part réclamée au noir reste elle aussi inchangée à 25%, en dépit de la mise en place, il y a quelques semaines, d’un référentiel des prix de l’immobilier pour Tanger.

Cela pourrait changer en revanche mais pas forcément pour le mieux avec le nouveau plan d’aménagement de la ville qui devrait être soumis à l’enquête publique ce mois de janvier. Les opérateurs redoutent en effet que les équipements d’utilité publique consomment une bonne partie du foncier privé disponible, les terrains domaniaux qui doivent théoriquement les abriter se faisant rares.

Les promoteurs désireux de vendre rapidement consentent de fortes baisses de prix

L’accalmie des mises en chantier sur les dernières années semble aussi au final saine pour le marché immobilier de Marrakech, selon les promoteurs de la ville. En l’absence de grands lancements de projets depuis pratiquement 5 ans, les prix moyens de l’offre en centre-ville, qui se situaient à environ 20 000 DH/m2, se sont stabilisés autour de 12000 DH/m2. Sur l’année 2015, les promoteurs désireux de vendre rapidement sont même descendus à 10000, voire 9 000 DH/m2, rapportent les agents immobiliers. Avec de tels niveaux, l’on peut enfin parler de prix en adéquation avec la demande, pensent les professionnels de l’intermédiation. Ceux-ci notent d’ailleurs un regain d’intérêt des acquéreurs de logements secondaires, en provenance essentiellement de Casablanca. On reste loin d’une grande affluence, s’empresse-t-on de relativiser, sachant aussi que les délais de concrétisation continuent d’être longs. Cependant, certains y voient une raison valable pour les promoteurs de réinvestir le marché, surtout que le prix du foncier est lui aussi redescendu à des niveaux plus raisonnables. La barre est à 3000 DH/m2 pour les lots de villas et les terrains constructibles en immeubles R+5 au centre-ville sont proposés pour la plupart entre 10 000 et 12 000 DH.

Pour boucler le tour d’horizon des grandes villes, notons qu’à Casablanca et Rabat, les prix restent stables sans que cela ne favorise les transactions, rapportent les professionnels. A Casablanca, à moins de se retrouver face à des promoteurs endettés ou ayant un stock sur les bras et prêts à concéder des remises, les prix se maintiennent à 10000 DH à Sidi Maarouf et au centre-ville, à 12 000 DH à Belvédère, à 16 000 DH à 2 Mars et à Bourgogne et à 25 000 DH au Triangle d’or. S’agissant de Rabat, au quartier Hassan, le prix du mètre carré pointe toujours à 11000 DH. Dans le Bas-Agdal, les appartements se négocient à partir de 13000 DH, tandis qu’à Hay Riad et dans le Haut-Agdal, les logements sont proposés entre 18000 et 25 000 DH/m2. L’on se doute dans cette conjoncture que les mises en chantier ne sont pas légion au niveau des capitales. Les promoteurs sont d’autant plus découragés à Casablanca par le gap de prix entre l’offre et la demande de terrains rendus pour certains plus difficilement exploitables du fait des nouveaux plans d’aménagement de la ville.

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